NOUVEAUTÉS DE LA DÉCLARATION DE REVENUS :
Revenus fonciers

(Source Infodoc-experts 29-05-2020)

LES REVENUS FONCIERS (RF) :

Quelques rappels :

• les RF concernent la location d’immeubles nus :

Attention :

• La location meublée relève des BIC,
• La sous location relève des BNC

2 régimes d’imposition :

• Le micro foncier si vos recettes annuelles (loyers) sont <= à 15.000 euros :
  • Régime de plein droit,
  • Abattement forfaitaire de 30% (calculé par l’administration fiscale) correspondant aux charges,
  • Option possible pour le régime réel mais alors cette option est irrévocable pendant 3 ans,
    Nota : L’option est avantageuse si vos charges réelles sont supérieures à 30% de vos loyers,
  • Certains revenus en sont exclus (dispositif Malraux…).

• Le régime réel :
  • Déclaration 2044 ou 2044 spéciale pour les propriétaires de certains immeubles,
  • Régime de plein droit lorsque les recettes annuelles sont > à 15.000 euros,
  • Régime optionnel si vos recettes sont <= à 15.000 euros (option matérialisée par le simple dépôt de la déclaration 2044),
  • Déductibilité des charges payées au cours de l’année :
    • Frais de gestion déductibles pour leur montant réel
      • Frais de procédure
      • Rémunérations des concierges et gardiens
      • Rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble
      • Attention : Les autres frais ne sont déductibles que pour un montant forfaitaire de 20 euros, notamment :
        • Téléphone
        • Correspondance
        • Equipement informatique….
    • Les intérêts d’emprunts
    • Les charges de copropriété :
      Attention : Règles dérogatoires des charges récurrentes 2018/2019
    • Autres charges :
      • Primes d’assurance
      • Certains impôts et taxes dont le redevable est le propriétaire (notamment la taxe foncière, sauf si elle est répercutée au locataire)
      • Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire

Les dépenses pour travaux :

• Dépenses d’entretien et de réparation :
  • Elles sont déductibles

• Dépenses d’amélioration :
  • D’immeubles urbains :
    • Déductibles si afférentes à des locaux d’habitation

• Autres immeubles :
  • Non déductibles sauf exceptions

• Dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement :
  • Elles ne sont pas déductibles

LES SPÉCIFICITÉS DE LA DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS 2019 CONCERNANT LA DÉDUCTION DES CHARGES :

Il faut distinguer :

• Les charges récurrentes :
  • Les charges payées en 2019 mais rattachables à 2018 (échéance normale en 2018) ne peuvent pas être déduites en 2019 (elles ont dû être déduites en 2018).

• Les charges pilotables (dépenses liées aux travaux de réparation/entretien/amélioration) :
  • Déductibilité plafonnée à la moyenne des travaux déductibles réalisés en 2018 et en 2019 :
    • Ce calcul se fait immeuble par immeuble
    • Il ne concerne pas les biens acquis à compter du 1^er janvier 2019

• Exception : Pas de limite pour les travaux d’urgence :

Attention : les travaux de simple remise en état du fait d’un changement de locataire ne sont pas considérés comme des travaux d’urgence.

En revanche, et à titre d’exemple, le coût du changement d’une chaudière tombée en panne, et dont le changement conditionne la location (local qui n’est plus chauffé) n’est pas limité (travaux d’urgence).

IMPACT AU NIVEAU DE LA 2044 :

• Cadre 500 « Déduction des dépenses de travaux 2019 » qui permet de déterminer la moyenne 2018 et 2019 des charges pilotables (travaux) qui pourront être déduites en 2019,

• Si vous n’avez pas engagé de travaux en 2019 mais que vous en aviez engagés en 2018, vous pourrez déduire en 2019 la moitié des dépenses 2018,

• A noter :
  • Les acomptes sur travaux suivent les mêmes règles
  • Pour les SCI, le calcul se fait en amont au niveau de la ligne 9 de la déclaration 2072 des SCI