L’impôt sur la fortune immobilière – I.F.I

Qu’est ce que l’I.F.I va changer par rapport à l’ I.S.F ?

  • L’I.F.I remplace l’I.S.F. au 1er  janvier 2018
  • Le seuil d’imposition demeure à 1 300 000€
  • Le barème d’imposition ne change pas
  • L’abattement de 30 % sur la résidence principale demeure
  • La réduction d’impôt au titre pour les dons demeure
  • L’assiette est uniquement immobilière
  • Les exclusions de l’assiette
    • Les participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles
    • La  valeur  des  biens  affectés  à  l’exploitation d’une société
      • Biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient quelle que soit l’activité de la société dans laquelle le contribuable détient les titres
      • Biens affectés à l’exploitation d’une société du groupe lorsque l’activité de la société dans laquelle le redevable détient ses titres est opérationnelle
  • La notion d’activité commerciale est définie par la loi
    • Référence aux articles 34 et 35 du CGI
  • Comprend les promoteurs et marchands de biens
  • Activités de sociétés qui outre la gestion d’un portefeuille de titres de participation participent activement à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent le cas échéant et à titre purement interne des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables (Holdings animatrices)
  • Exclusion les loueurs en meublé non professionnels
  • Les exonérations conservées
    • Les biens affectés à l’activité principale du redevable
    • Les bois et forêts et parts de groupements forestiers ainsi que les biens ruraux donnés à bail à long terme ou bail cessible et parts de GFA
  • Les exonérations supprimées (car elles n’ont plus lieu d’être compte tenu de l’assiette désormais uniquement immobilière)
    • Les titres faisant l’objet du pacte DUTREIL
    • Les titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux
  • L’exonération du dirigeant qui prend sa retraite et transmet ses titres en s’en réservant l’usufruit.
  • Les règles d’évaluation inchangées (valeur vénale)
  • les dettes déductibles : adaptation à la nouvelle assiette
    • Les dettes doivent être afférentes à l’actif imposable et exister au 1er janvier
      • Modalités particulières de prise ne compte des emprunts in fine
  • Annuité théorique déterminée en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt (prise en compte des années restant à courir)
  • Création d’un plafond de déduction pour les gros patrimoines
    • Patrimoine supérieur à 5M€
    • Montant des dettes excède 60 % de cette valeur
    • La   fraction   des   dettes   excédant   cette   valeur  n’est retenue que pour 50 %
  • Exclusion des prêts familiaux et des prêts contractés auprès d’une société contrôlée
  • Le plafonnement des impôts (IFI et impôts sur le revenu) à 75 % des revenus de l’année précédente demeure applicable

  • Le  rôle  de  la  société  holding  pour  limiter les revenus
  • La mesure anti-abus de la loi de finances rectificative pour 2016 peut trouver à s’appliquer

Remarque : Regain des SCI à l’IS :

Imaginons un contribuable détenant un immeuble en direct, donné en location (Revenus fonciers taxés au TMI max de 45% et soumis à 15,50% de csg-crds, soit une fiscalité à + de 60%). Si ce contribuable apporte ou cède l’immeuble à une SCI optant pour l’IS (il devra s’acquitter de droits d’apport ou d’un impôt de plus-value) mais il diminuera ses revenus d’autant (les revenus locatifs étant désormais ceux de la SCI). Il pourra ensuite prélever ces revenus sous la forme de prélèvements de son compte courant (non taxables) et réduire voire annuler le montant de ses revenus : il pourra donc « effacer » l’IFI en faisant jouer à plein le plafonnement à 75% des revenus.

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